原文《房地產開發項目的成本優化控制》刊于《開發與建設》，作者王忠偉。
英國著名項目管理專家梅樂曾對世界范圍內52個世界經典房地產開發項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產項目的最終完成時間，平均比預期的要延期17%，而成本超過預算的情況更加普遍，平均達到88%。我國二十年來的房地產開發項目實踐也證明了這樣一個事實，就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長的情況下完成的。當前，我國房地產開發項目正朝著大規模、高檔化的方向發展。如何以最低的成本，在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發項目中需要關注的重要問題。因此，成本管理應伴隨每一個房地產開發商的每一個項目，貫穿在項目開發的每一個階段。根據美國項目管理學會的研究，房地產開發項目的成本管理包括成本估算、成本預算、成本控制三個過程。在我國傳統的房地產開發項目實踐中，當人們談及成本管理時，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使項目的成本不超過預算。
就廣義的成本管理來說，成本優化更需要引起房地產開發商、業主和各級管理部門的高度重視。為有效地節約成本，僅有成本控制是遠遠不夠的，如何優化成本，合理支出成本，是一個需要引起房地產開發商和有關方面高度重視的課題。
一、設計階段的成本控制
在房地產開發項目實踐中，設計階段決定了房地產開發項目的成本大格局，也是房地產開發項目成本控制的關鍵與重點，因此，特別需要加強設計階段的成本控制。
雖然設計費占房地產開發項目全過程費用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但設計對工程造價的影響可達75%以上。設計質量的好壞直接影響到施工建設費用的多少和項目建設歷時的長短，也直接決定項目建設過程中對人力、物力和財力投入的需求。我國房地產開發項目的大量實踐表明，科學合理的設計可降低工程造價10%以上。但在項目設計中，許多設計人員重技術、輕經濟，缺少技術經濟的整體分析，任意提高安全系數或設計標準，較少考慮經濟上的合理性，這就從根本上制約了項目成本的有效控制。研究表明，設計階段尤其是擴初設計階段對項目經濟的影響達到70%-95%。從房地產開發項目的實踐來看，一旦擴初設計獲得批復，設計中所存在的技術問題、費用問題都很難解決。因此，必須重視擴初設計，以避免項目的“先天性不足”。為避免設計造成的成本失控，可重點從以下幾個方面著手。
1. 實行設計招標，優選設計單位
在制定設計招標方案時，應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的方法。實行一攬子招標方案，將工程主體與護欄、綠化等配套設施放在一起進行招標。盡可能多組織一些設計單位開展設計競標，設計評標要考慮專家的不同組合，評標的技術手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優選好的設計單位，促使設計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創新的同時，也注重在降低工程造價上狠下功夫。
2. 開展限額設計，有效控制造價
實施限額設計，強化設計經濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。作為設計人員，必須熟練掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格。在此基礎上，按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。各不同專業領域的設計，應做到協調統籌，在保證功能及技術指標的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設計和施工圖預算融為一體，把技術和經濟有機結合起來。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
設計不精、深度不夠是當前房地產開發項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，為降低工程造價奠定基礎。
3. 增設合同條款，有效控制造價
針對設計人員經濟觀念淡薄、設計變更隨意性大的傾向，在選定設計單位簽訂設計合同時，應增設關于設計變更及修改的費用額度限制等條款。如約定由于設計原因導致項目實施時需要變更設計，當設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費。這樣做有利于對設計規范與標準、工程量與概預算指標等進行各方面的控制，是一種有效的舉措。
二、施工階段的成本控制
施工階段是房地產開發項目的實施過程，是資金投入最大的階段，因此，必須強化施工控制。對開發商來說，主要是加強對施工單位履約行為的管理。施工階段成本控制的重點有以下幾個方面。
1. 嚴格合同管理，減少工程索賠
施工階段成本控制的關鍵是嚴格控制項目變更，強化變更程序。目前的房地產開發實踐中，廣泛使用工程量清單報價，許多施工單位采取“低價中標、索賠贏利”的方式來承攬工程。作為開發商或者業主方的造價管理人員，要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響。要從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。此外，在施工單位及材料供應商不履行約定義務時應及時提出反索賠，以便有效控制成本。
2. 強化監理機制，加強施工管理
選擇合適的監理單位，對工程質量、工期和成本進行控制。按照監理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任制，從工程管理機制上建立健全投資控制系統。同時，做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，必須在監理方確認的工程量的基礎上，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行最后核價，再支付相應的工程進度款。
3. 開展技術創新，節約成本支出
技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低。當前科技進步日新月異，在房地產開發項目施工過程中，在確保主體施工技術方案可靠的基礎上，提倡廣泛使用新技術、新工藝、新材料、新辦法等，利用技術進步的最新成果來實現縮短工期、節約成本的目的。
4. 采取經濟措施，控制管理成本
有效控制現場經費和各項管理支出，厲行節約，是控制成本的有效方式。根據開發項目的特點，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。對大宗材料或大型設備按合同要求從廠家直接進貨，并根據工序及施工進度安排進料計劃，以達到降低造價之目的。
三、竣工階段的成本控制
竣工階段是項目的收尾階段。這一階段成本控制的核心工作是：根據合同及有關的變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規等，認真審核工程款。最后的工程支付，必須以政策為依據，對送審的竣工決算要逐項核算工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
四、房地產開發項目的成本優化
傳統上，人們只是重視房地產開發項目的成本控制，卻忽略了成本的優化問題。其實，成本優化是成本控制的前提。關于成本優化的方法，將在另文中闡述，這里只介紹成本優化的基本原理。
在設計方案確定，工料機價格相對穩定，各種定額一定，以及企業管理模式相對固定的情況下，房地產開發項目的實際成本主要取決于施工過程中工序之間的優化配置組合。通俗地說，就是取決于如何合理地安排好各項工序之間的關系。
在房地產開發項目實踐中，廣泛使用網絡圖方法來計算完成項目所需要的時間，再根據時間和單位時間的資源消耗，來確定項目活動的成本開支，進而計算出總的項目成本。在傳統的網絡圖分析方法中，通常的基本假設是項目資源沒有限制。然而，這種假設與實際是有差距的。例如，當有多個項目活動需要執行時，現有的資源可能不足以滿足同時執行所有活動的需要，這時，在進行項目進度計劃編制時，必須對這些活動進行排序，確定項目活動執行的先后次序，避免可能的沖突。在資源有限的情況下，對大型房地產開發項目活動可供使用的資源進行優化的方法就是通常所說的資源分配和資源均衡。在進行資源均衡分析時，集中要解決的問題是，將需要達到的最主要的項目目標作為優化目標函數。例如，如果成本控制是最重要的，可以將項目成本最低作為目標函數。在此基礎上，編制不發生資源利用沖突的項目進度計劃。
由于項目都具有不確定性，因此，在項目中總是充斥著各種風險。例如，隨著項目實施進度的發展，勞動力、設備等資源的使用績效是有變化的。在項目早期，由于項目團隊不太熟悉項目活動，效率是比較低下的。經過一段時間的鍛煉，項目團隊對項目工作越來越熟悉，效率會逐漸提高。而對另一些項目活動，尤其是勞動密集型的項目活動，時間越長，人越容易疲勞，導致工作效率下降，這在項目中表現為一種勞動力效率風險。由于風險因素的存在，決定了各種項目活動的成本和歷時具有不確定性，整個項目的歷時和成本也具有不確定性，由此導致整個項目的網絡圖具有不確定性。針對房地產開發項目實施過程的這種不確定性，已有不同的方法可供分析，包括PERT方法、蒙特卡羅模擬等。為了確保最佳的項目績效，對風險性高的項目活動需要給予更多的關注，有限的資源應優先保證投入到風險性高的項目活動中去。這種做法的本質是，將項目資源優先保證那些關鍵度大的項目活動。
完成項目活動的時間和成本一般具有反比的關系，即投入的資源越多，成本越大，項目完成所需要的時間就越短；投入的資源越少，成本越小，完成項目所需要的時間就越長。就總體來看，給定不同的項目完成時間值，通過詳細的分析計算，可以得出每一個項目完成時間所需要的資源投入（這種資源投入對應的是項目的成本開支）。在此基礎上，可以求得項目的時間—成本均衡曲線。一旦工期確定，與特定的工期相對應的成本就是優化得到的項目成本。
目前，基于項目活動的時間——成本均衡分析的相關軟件已日趨成熟，一些典型的軟件都是以遺傳算法為基礎，先計算出基于時間——成本均衡分析的經過優化的時間——成本組合，在此基礎上再求得最優化的成本控制結果，從而有效地控制房地產開發項目的成本。
五、小結
就房地產開發項目來說，既要考慮傳統的成本控制，同時要從分析項目的時間——成本均衡關系出發，實現成本的優化。在成本控制方面，設計階段是成本控制的基礎，施工階段是成本控制的重點，收尾階段是成本控制的最后環節。在成本優化方面，必須從分析項目的時間——成本均衡關系出發，求得最佳的成本控制目標，實現成本優化。成本控制與成本優化是成本管理中不可或缺的兩個方面。